Wydrukowano 2018-01-23 21:04:48

Wysłany przez drozdowski.edgar@gmail.com 2012-05-15 21:01:55
Re: Polityka Mieszkaniowa
W imieniu Stowarzyszenia My-Poznaniacy składam uwagi do dokumentu pt. "Polityka mieszkaniowa Miasta Poznania na lata 2012 - 2022".

Edgar Drozdowski, członek Zarządu Stowarzyszenia My-Poznaniacy



Polityka Mieszkaniowa Miasta Poznania na lata 2012-2022

Ocena

Dokument opracowany przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami z siedzibą w Katowicach przynosi wiele ciekawych danych statystycznych na temat gospodarki mieszkaniowej prowadzonej przez miasto Poznań, zebranych w jednym opracowaniu. Nie przynosi natomiast odpowiedzi na pytanie jak racjonalnie gospodarować zasobem mieszkaniowym miasta Poznania i tworzyć warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Dokument nie odpowiada na pytanie jak usprawnić działalność ZKZL, w tym ściągalność czynszów, a w zamian proponuje ?prywatyzację? tej nieudolnej jednostki organizacyjnej miasta. Wystarczającym powodem tak negatywnej oceny ZKZL są dane statystyczne, a w szczególności:

- brak reakcji na systematyczny wzrost odszkodowań wypłacanych z tytułu nieterminowego wskazania lokalu socjalnego osobie/rodzinie co do której sąd orzekł eksmisję ? wzrost o 40 % w latach 2009-2011 ? str. 14.

- brak reakcji na wzrost liczby zaległości czynszowych ? z 60% ogółu zasobu w roku 2007 do 74%, w roku 2011, z 58 mln. w roku 2007 do 93 mln w roku 2011 - str. 48. Potwierdzeniem nieudolności ZKZL jest porównanie z zaległościami czynszowymi w spółdzielni mieszkaniowej Osiedle Młodych. W pierwszym półroczu 2011 r. zaległości czynszowe w 3-krotnie większej liczbie lokali spółdzielni stanowiły 30 % zasobów, na łączną kwotę 8,8 mln. zł.

Ocena wybranych elementów celów strategicznych Polityki Mieszkaniowej miasta Poznania

C1 - Racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym miasta Poznania
1) Negatywnie oceniamy założenie, że nie należy budować nowych lokali socjalnych, a sam lokal socjalny winien być o obniżonym standardzie (str. 50). Posiadanie przez gminę lokali socjalnych należy do jej zadań własnych.

2) Negatywnie oceniamy pomysł ?przenoszenia? najemców lokali komunalnych położonych w centrum do nowych lokali budowanych na obrzeżach miasta np.: w systemie TBS, a ze ?zwolnionych? w ten sposób lokali komunalnych w centrum tworzenie zasobu lokali socjalnych o obniżonym standardzie (str. 52). Spowoduje to zwiększoną dekapitalizację starych kamienic.

3) Negatywnie oceniamy pomysł podwyżki czynszów jako ?instrumentu realizacji celu strategicznego na szczeblu miasta Poznań? (str. 56). Zaległości czynszowe dotyczą 74 % ogółu zasobów mieszkaniowych miasta i trudno się spodziewać, że po podwyżkach czynszów, wpływy z najmu pokryją koszty utrzymania budynków. Należałoby w pierwszej kolejności szukać sposobu zmniejszenia zaległości czynszowych, racjonalizować koszty utrzymania budynków, a dopiero na końcu podnosić czynsze. Na marginesie dodać należy, że stawka czynszu w spółdzielni mieszkaniowej Osiedle Młodych (4,92 zł/m?/mc), jest niższa od średniej stawki czynszu w zasobach ZKZL (6,25 zł/m?/mc).

4) Negatywnie oceniamy pomysł restrukturyzacji ZKZL polegający na ?przekształceniu ZKZL w jednoosobową spółkę kapitałową miasta Poznania?. Pomysł ten nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, w kontekście przywołanych wyżej zaniedbań w realizacji zadań wyznaczonych jako Jednostki Organizacyjnej Urzędu Miasta. Propozycje ?prywatyzacji? są niespójne i z jednej strony zawierają propozycje wyposażenia spółki kapitałowej w majątek obejmujący lokale mieszkalne i użytkowe (str. 57), z drugiej strony podana jest informacja, że ?do majątku na własność Spółki zostaną wniesione tylko nieruchomości użytkowane przez NZOZ, które staną się przedmiotem zorganizowanej części przedsiębiorstwa?, w celu zwolnienia z VAT operacji aportu nieruchomości do spółki. Brak jest danych na temat wartości nieruchomości będących we władaniu NZOZ, a przez to brak informacji o planowanym kapitale początkowym spółki. Przekształcenie ZKZL w spółkę kapitałową spowoduje:

- brak przejrzystości wyprzedaży zasobów mieszkaniowych i użytkowych (jeśli majątek spółki będą stanowić również lokale mieszkalne i użytkowe) ? niestosowanie zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zbycia nieruchomości miejskich.
- utrudnienie kontroli społecznej gospodarowania majątkiem miasta.
- zwiększenie pensji urzędników ? (kazus spółki Euro 2012)

Wydaje się, że jedynym powodem przekształcenia ZKZL, jest umożliwienie zaciągania przez spółkę kredytów poza ograniczeniami budżetu miasta, z jednoczesnym zapewnieniem tzw. rekompensaty dla pokrycia, z góry zakładanych strat i w celu osiągnięcia dodatniego ?wyniku finansowego? pozwalającego na ?osiągnięcie zdolności do obsługi zadłużenia? (str. 57).

5) Współpraca z MOPR ? opracowanie zakłada widoczną poprawę jakości życia mieszkańców i zmniejszanie wydatków na pomoc społeczną, co jest niespójne z ogólnym założeniem (m.in. str. 49) przewidującym tendencje zubożeniowe społeczeństwa.

6) Program aktywizacji społeczno-zawodowej - Podobny program powstał, jednakże sprawia wrażenie, iż jest to jedynie działanie pozorowane. Kwota 740 zł nie pozwala ani na aktywizację zawodową, ani spłatę zadłużenia. Gotowe rozwiązania proponowane były w ramach okrągłego stołu.
Tematowi polityki społecznej powinno być poświęcono oddzielne opracowanie.

C2 Tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego
1) Pozytywnie oceniamy pomysł ustalania warunków zabudowy dla nieruchomości będących własnością miasta na działkach nieobjętych planami zagospodarowania, a następnie zbywania nieruchomość pod inwestycje deweloperskie z zastrzeżeniem, że kształtowanie przestrzeni architektonicznej winno odbywać się poprzez uchwalanie planów miejscowych, a ustalanie warunków zabudowy winno dotyczyć działek miejskich zlokalizowanych w centrum miasta. Jesteśmy zwolennikami miasta ?zwartego?, a zasada ta jest racjonalna choćby przez ograniczenie kosztów uzbrojenia działek inwestycyjnych, zwłaszcza w infrastrukturę komunikacji publicznej i drogowej.

2) Negatywnie oceniamy pomysł ?przesiedlenia? lokatorów komunalnych ze starych zasobów znajdujących się w centrum Poznania, na obrzeża w celu realizacji przeprowadzenia rewitalizacji Starego Miasta. W sposób niezrozumiały, autorzy dokumentu utożsamiają rewitalizację z ?odnowieniem? kamienic.

3) Negatywnie oceniamy pomysł ?Kamienice za mieszkania?. Mechanizm zamiany nowo wybudowanych mieszkań na wskazanym przez miasto gruncie na zdekapitalizowane kamienice jest korupcjogenny, nieprzejrzysty oraz skomplikowany. Brak jest szczegółowych rozwiązań. Wydaje się że program prowadzić może do gentryfikacji. Nie wskazano podstaw prawnych mechanizmu zamiany.

Podsumowanie:

Przedstawiona strategia nie jest spójna i nie kryje za sobą myśli przewodniej. Brak w niej działań nakierowanych na tworzenie miasta "zwartego", polityki wspierającej rewitalizację centrum oraz deklaracji, co do tempa zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Z jednej strony miasto chce oddawać kamienice deweloperom celem ich remontu , a z drugiej strony na peryferiach budować mieszkania komunalne. Za mieszkania socjalne ma służyć zaś stary zasób w centrum, w domyśle kamienice. Miasto ma na nowych terenach ustalać warunki zabudowy i tworzyć infrastrukturę dla deweloperów. Działania te należy ocenić jako wewnętrznie sprzeczne.

Powyżej zarysowany program będzie prowadzić do dalszego rozrostu miasta, a w związku z tym kosztów jego funkcjonowania. Deweloperzy o wiele chętniej budują na peryferiach, w miejscach gdzie koszty działek są niższe, tereny łatwiejsze do zabudowania, a inwestycja przynosi wysokie zyski. Polityka mieszkaniowa zgodna z zaprezentowanym dokumentem, będzie prowadzić do dalszej degradacji śródmieścia czyniąc z niego "getto" biedy odstraszając prywatny kapitał od działań rewitalizacyjnych (drogie w utrzymaniu mieszkania socjalne w kamienicach z ubogimi lokatorami przeciwstawione np. pomysłowi "kamienice za mieszkania").

Proponowane rozwiązania:

1. Wypracowanie katalogu cennych i wartościowych nieruchomości dla miasta, które powinny pozostać w zasobie komunalnym.

2. Sprzedaż reszty zasobów starych kamienic, zwłaszcza pozostających we władaniu wspólnot mieszkaniowych. W przypadku sprzedaży całych kamienic miasto nie powinno dążyć do uzyskania najwyższej ceny, lecz przeciwdziałać gentryfikacji poprzez sprzedaż z maksymalną przewidzianą w ustawie bonifikatą, z jednoczesnym zabezpieczenie w umownie remontu kamienicy.

3. Ze środków pochodzących ze sprzedanych kamienic oraz z budżetu miasta budowa mieszkań komunalnych i socjalnych w centrum. Mieszkania powinny być budowane w różnych miejscach celem integracji mieszkańców lokali komunalnych i socjalnych z lokalną społecznością. Miasto powinno wykorzystać również korzystną obecnie sytuację na rynku mieszkaniowym i wykupić od deweloperów prawo wynajmu (a nie wykupić własność) w zasobach deweloperskich. W ten sposób miasto może w tani i szybki sposób zapewnić dużej liczbie mieszkańców mieszkania komunalne/socjalne oraz pobudzić rynek mieszkaniowy.

4. Miasto powinno poprzez budownictwo socjalne/komunalne wyznaczać minimalne standardy architektoniczne i przestrzenne. Powyższe oraz wyprzedaż kamienic powinny doprowadzić do obniżenia zysków deweloperów oraz dywersyfikacji oferty deweloperskiej: kamienic, taniej zabudowy wielorodzinnej czy mieszkań na wynajem. Sposobem na zwiększenie oferty tańszych mieszkań na wynajem może być, w zależności od szczegółowych rozwiązań ustawowych, zmiana ustawy o najmie lokali, rozszerzająca najem okazjonalny, również na podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Miasto powinno rozważyć również inne formy zapewnienia mieszkania jak np. tworzenie mini-spółdzielni.

5. Dopływ kapitału do centrum miasto powinno zabezpieczyć blokując poprzez narzędzia administracyjne zabudowę peryferiów (plany zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy). Nowa zabudowa powinna powstawać na terenach poprzemysłowych oraz w tzw. plombach. Tereny te mogą być przygotowane przez miejską spółkę, a potem odsprzedawane z zyskiem. Środki finansowania: kredyt oraz środki europejskie (obecnie przeznaczane na inwestycje infrastrukturalne, zamiast przygotowanie terenów pod inwestycje dla kapitału prywatnego).

Należy również z całą mocą podkreślić, że tak krótki termin konsultacji przedmiotowego dokumentu i brak jakiejkolwiek debaty nt. tak strategicznej dziedziny dla miasta jest niedopuszczalny. Powyższe krótkie opracowania stanowi jedynie zaczątek do dyskusji dot. polityki mieszkaniowej, która powinna zostać przeprowadzona, a jej efekty konsekwentnie wprowadzone w życie.